Preços dos imóveis em foco: A diferença de preços entre as zonas rurais e urbanas da Alemanha

Após anos de boom imobiliário e uma fase de correção dos preços em 2022 e 2023, a questão que se coloca em 2024 é a seguinte: o mercado atingiu o seu ponto mais baixo? O mercado caracteriza-se por diferenças: Enquanto os preços estão a estabilizar ou a subir ligeiramente em algumas regiões, outras regiões continuam a registar descidas de preços. Os imóveis existentes mais antigos, em particular, estão sob pressão devido aos elevados custos de construção e renovação, enquanto o investimento está a aumentar novamente nas localizações A mais procuradas. No entanto, as tendências de preços diferem significativamente consoante a região: onde é que os imóveis na Alemanha são atualmente mais caros - e onde é que são mais acessíveis? Os peritos da VON POLL IMMOBILIEN analisaram a evolução dos ^preços médios de compra e de ^{arrendamento*} nos 400 distritos rurais e urbanos em 2024, em comparação com 2023, e analisaram em particular as 20 regiões mais caras e mais acessíveis em termos de preços de imóveis.

Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:

"O mercado imobiliário caracteriza-se por novas oportunidades, apesar de persistirem incertezas económicas e geopolíticas. Enquanto os compradores continuam a prestar mais atenção à eficiência energética e à estabilidade do valor a longo prazo, a aquisição de imóveis mais antigos exige um cálculo exato dos custos de renovação. Ao mesmo tempo, os elevados custos de construção e uma procura sustentada de habitação estão a resultar numa oferta limitada de imóveis novos, o que está a fazer subir os preços das rendas, em particular. Em 2024, os preços das rendas aumentaram de forma quase generalizada, atingindo mesmo dois dígitos em algumas zonas urbanas e rurais. Tendo em conta, nomeadamente, o aumento das rendas, a compra de imóveis para habitação é uma alternativa sensata para se proteger do aumento dos custos de habitação a longo prazo e também para investir na sua própria reforma e segurança na velhice. Além disso, o mercado atual oferece aos compradores de imóveis a oportunidade de beneficiarem de preços mais baixos em muitas regiões antes de a procura voltar a aumentar. Por isso, recomendamos que se actue agora em vez de esperar - porque quem sabe quanto tempo durará a atual situação do mercado com preços reduzidos".

Zonas rurais e urbanas com os preços mais caros dos imóveis

Sem surpresa, o top 20 das regiões com os preços mais caros por metro quadrado na Alemanha inclui 14 distritos rurais e urbanos, todos eles localizados na Baviera. Também estão representados os Estados federados de Schleswig-Holstein, Hesse, duas vezes Baden-Württemberg e os distritos urbanos de Hamburgo e Berlim. Os compradores de imóveis continuam a ter de pagar os preços mais elevados por metro quadrado na Alemanha na cidade de Munique, com uma média de 8^{.028 euros/m2} (renda: 19^{,62 euros/m2}), seguida do distrito de Munique, com 7^{.424 euros} /m2 (renda: 16^{,90 euros/m2}) e de Miesbach, perto do lago Tegernsee, com 7^{.301 euros/m2} (renda: 13^{,81 euros/m2}). Os distritos bávaros de Starnberg, com 6^{.975 euros} /m2 (renda: 15^{,91 euros/m2}), Ebersberg, com 6^{.357 euros} /m2 (renda: 15^{,04 euros/m2}) e Garmisch-Partenkirchen, com 6^{.206 euros/m2} (renda: 13^{,08 euros/m2}), também fazem parte do grupo dos melhores.

Volker Stich, diretor de filial da VON POLL IMMOBILIEN Munique e Munique-Bogenhausen:

"A normalidade de Munique significa: pouco espaço para viver, mas muita procura na cidade e no bairro. Só sete das 40 empresas DAX estão sediadas em Munique e arredores. Além disso, a área metropolitana de Munique atrai as pessoas com o seu elevado valor recreativo, excelentes escolas e universidades, uma vasta gama de arte e cultura, infra-estruturas muito boas e o modo de vida bávaro. Munique tem e continua a ter uma grande procura. O mercado imobiliário em Munique e arredores é sólido. Os excessos e as subavaliações de preços no mercado foram corrigidos. Voltámos à normalidade em Munique. No entanto, a construção de novos imóveis continua a ser um desafio. Alguns promotores imobiliários estão a enfrentar uma situação difícil: têm de contar com preços elevados na compra de terrenos e, ao mesmo tempo, os custos de construção aumentaram acentuadamente. Além disso, os vendedores ainda terão de dizer adeus a expectativas de preços irrealistas - mas também não haverá pechinchas para os compradores. Em comparação com outras áreas metropolitanas da Alemanha, Munique será sempre um pouco mais exclusiva em termos de preços".

O distrito de Nordfriesland, em Schleswig-Holstein, também está entre os 20 distritos urbanos e rurais mais caros em termos de preços de imóveis, com uma média de 6 ^{153 euros/m2} (aluguer: ¹⁰,12 ^euros/m2). Os preços médios por metro quadrado também aumentaram 2,4% em relação ao ano anterior. Vale a pena notar que três quartos de todos os distritos urbanos e rurais registaram um declínio nos preços em 2024 em comparação com 2023.

Martin Weiß, diretor da sucursal da VON POLL IMMOBILIEN Sylt

"O elevado nível de preços dos imóveis no distrito da Frísia do Norte continua a ser impulsionado pelas ilhas da Frísia do Norte, especialmente a ilha de Sylt, é claro. Os preços actuais por metro quadrado mantiveram-se estáveis. É a altura das oportunidades e a mudança para um mercado de compradores cria uma margem de manobra para as negociações de preços. No entanto, assistimos também a uma maior concentração nas propriedades existentes, que se tornaram mais atractivas em termos de preços, enquanto os projectos de construção nova se caracterizam por custos de construção elevados e, normalmente, por terrenos muito caros."

Fig. 1: Evolução dos preços de compra e aluguer nos 400 distritos rurais e urbanos alemães, 2024 versus 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)

Entre cerca de 5^{.000 euros/m2} e 6.000/m2, em média,^em Hamburgo (renda: 13^{,46 €/m2}),^no distrito de Freising (renda: 12^{,78 €/m2}), no distrito e na cidade de Rosenheim (renda: 11^{,92 €/m2} e 13,01 ^€/m2, respetivamente),^em Freiburg im Breisgau (renda: 14,04 ^€/m2), Frankfurt am Main (renda: 15^{,29 €/m2}), nos distritos de Dachau (renda: 15^{,32 €/m2}), Bad Tölz-Wolfratshausen (renda: 13^{,35 €}/m2) e Fürstenfeldbruck (renda: 15^{,54 €}/m2). O que chama a atenção neste grupo é o facto de apenas em Freiburg im Breisgau os preços por metro quadrado das casas e condomínios terem aumentado em 2024 em comparação com 2023 - 4,9%.

Julia Sacher, diretora de filial da VON POLL IMMOBILIEN Freiburg im Breisgau:

"Os preços dos imóveis em Freiburg im Breisgau estabilizaram - apesar de ainda se registarem ligeiras descidas em alguns segmentos, especialmente nos imóveis mais caros ou que precisam de ser renovados. Os apartamentos e as moradias de elevado rendimento em boas localizações continuam a ter uma procura particularmente elevada. Os elevados custos de financiamento e o aumento dos requisitos regulamentares continuam a colocar desafios. No entanto, de um modo geral, o mercado em Friburgo está a mostrar-se resistente, com uma clara mudança para compradores bem preparados e flexíveis. Em geral, os vendedores têm de estar preparados para tempos de comercialização mais longos e preços de venda mais realistas. Os imóveis que precisam de ser renovados ou que têm um fraco balanço energético continuarão provavelmente a ser mais difíceis de vender. As negociações de preços flexíveis e uma boa apresentação do imóvel são cruciais. Ainda é possível encontrar compradores com capital suficiente nas melhores localizações."

As 20 regiões com os preços imobiliários mais caros na Alemanha incluem também a capital alemã, Berlim, com uma média de 4 ^{870 euros} /m2 (renda: 15^{,00 euros/m2}), os distritos de Erding, com 4 ^{835 euros/m2} (renda: 12^{,75 euros/m2}) e Berchtesgadener Land, com 4 ^{813 euros/m2} (renda: 11^{,17 euros/m2}) e Estugarda, com 4 ^{756 euros/m2} (renda: 14^{,70 euros/m2}).

Os bairros rurais e urbanos com os preços imobiliários mais favoráveis

Depois das regiões mais caras, é também interessante observar os bairros urbanos e rurais onde o preço médio por metro quadrado dos imóveis residenciais à venda é o mais barato da Alemanha. É surpreendente que as 20 regiões mais acessíveis incluam um total de 17 distritos urbanos e rurais nos estados federais da Alemanha Oriental, incluindo a Turíngia, a Saxónia, a Saxónia-Anhalt e Brandenburgo, em particular. Assim, os compradores de imóveis podem esperar pagar menos nos distritos de Greiz, na Turíngia, com uma média de 1 ^{133 euros/m2} (renda: 5^{,64 euros}/m2), Altenburger Land, com 1 ^{179 euros/m2} (renda: 5^{,87 euros/m2}), Saale-Orla, com 1 ^{190 euros/m2} (renda: 6^{,63 euros/m2}) e Vogtland, na Saxónia, com 1 ^{196 euros/m2} (renda: 6^{,63 euros}/m2).

Contrariando a tendência de que os preços dos imóveis em 2024 caíram principalmente em comparação com 2023, eles subiram 13,8% entre os 20 distritos urbanos e rurais mais baratos no distrito de Saale-Orla - o terceiro maior aumento de preços para imóveis residenciais na Alemanha - bem como 12,8% em Elbe-Elster, 7,2% em Hildburghausen, 4,7% em Wittenberg, 4,2% no Erzgebirgskreis e 1,3% no distrito urbano de Gera.

Dominik Köhler, diretor da sucursal da VON POLL IMMOBILIEN Weimar:

"O mercado imobiliário na Turíngia está a apresentar um desenvolvimento diferenciado. Nos centros urbanos, como Erfurt, Weimar e Jena, os preços mantêm-se praticamente constantes devido a uma procura estável. Nas zonas rurais, pelo contrário, a diminuição e o envelhecimento da população e o aumento das taxas de desocupação conduzem à queda dos preços dos imóveis, embora os compradores tenham aqui uma maior escolha e possam frequentemente negociar melhores condições. No entanto, os vendedores devem contar com tempos de comercialização mais longos. Prevê-se que as tendências acima descritas se mantenham. Nas cidades da Turíngia, há um maior investimento na densificação urbana, a fim de satisfazer a elevada procura. Simultaneamente, estão a ser feitos esforços para revitalizar as zonas rurais através de programas de financiamento e projectos de infra-estruturas, a fim de contrariar o declínio demográfico."

Entre €1.200/m2^e €1.^{300 euros/m2} são os preços médios das casas e condomínios no distrito de Erzgebirgskreis, na Saxónia (renda: 5^{,56 euros/m2}), no distrito de Elbe-Elster, em Brandeburgo (renda: 6^{,08 euros/m2}), no distrito de Görlitz, na Saxónia (renda: 5,65 ^euros/m2) e nos distritos de Unstrut-Hainich-Kreis, na Turíngia (renda: 6^{,35 euros/m2}), Saalfeld-Rudolstadt (renda: 6^{,83 euros/m2}), no distrito urbano de Gera (renda: 6^{,22 euros/m2}), no Kyffhäuserkreis (renda: 6^{,63 euros/m2}) e no distrito de Mansfeld-Südharz, na Saxónia-Anhalt (renda: 6^{,03 euros/m2}).

Fig. 2: Vista geral dos distritos rurais e urbanos com os preços de compra mais caros e mais baratos, 2024 (Graphic: von Poll Immobilien GmbH)

No top 20 das regiões mais acessíveis, embora no extremo superior, figuram também os distritos de Zwickau, na Saxónia, com uma média de 1^{.307 €/m2} (renda: 5^{,81 €/m2}), o distrito de Salzland, na Saxónia-Anhalt, com 1^{.314 €} /m2 (renda: 6^{,15 €/m2}), Holzminden, na Baixa Saxónia, com 1^{.385 €/m2} (renda: 6^{,46 €/m2}), Wittenberg, na Saxónia-Anhalt, com 1.387 ^€/m2 (renda: 6,51 ^€/m2), Hildburghausen na Turíngia com 1.387 ^€/m2 (renda: 7,11 ^€/m2), Lüchow-Dannenberg na Baixa Saxónia com 1.403 ^€/m2 (renda: 6,81 ^€/m2), Werra-Meißner-Kreis em Hesse com 1.408 ^€/m2 (renda: 6,80 ^€/m2) e Eichsfeld na Turíngia com 1.410 ^€/m2 (renda: 7,54 ^€/m2).

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Resumo tabular e classificação dos preços dos imóveis em 2024 para todos os distritos rurais e urbanos da Alemanha, ordenados por Estado federado.

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*^Abase de dados para a análise do preço de compra e do preço de aluguer para casas e apartamentos isolados e geminados baseia-se nos preços médios pedidos em 2024 e 2023 da empirica-regio (dados de mercado VALUE) e da VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).